Sollte der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume nicht freiwillig räumen, kann der Vermieter Klage auf Räumung und Herausgabe des Mietobjekts erheben. Hat der Vermieter mit dieser sog. Räumungsklage Erfolg, erhält er einen Räumungstitel und kann die Mieträume durch den Gerichtsvollzieher räumen lassen. Der Mieter trägt die gesamten Anwalts- und Gerichtskosten. Das Einräumen einer Räumungsfrist zugunsten des Mieters ist bei Gewerbemietverträgen grundsätzlich nicht vorgesehen. Eine Ausnahme besteht lediglich, wenn der Mieter die Gewerberäume auch zum Wohnen verwendet oder die Räumung unter Berücksichtigung der Interessen des Mieters und des Vermieters eine besondere persönliche Härte für den Mieter bedeuten würde. Wenn der Vermieter mit seiner Räumungsklage unterliegt, muss der Mieter die Mieträume nicht räumen, sondern kann den Ausgang des Räumungsrechtsstreits abwarten.
Örtlich zuständig ist gem. § 29a ZPO das Amtsgericht, in dessen Ort sich das betroffene Mietobjekt befindet. Die sachliche Zuständigkeit richtet sich nach dem Streitwert. Für Klagen bis zu einem Streitwert von 5.000€ ist das Amtsgericht zuständig. Bei einem Streitwert über 5.000€ ist das Landgericht zuständig. Der Streitwert setzt sich gem. § 8 ZPO aus der gesamten Nettokaltmiete zusammen, die der Mieter während der streitigen Zeit zu zahlen hat, sowie der eventuell zu zahlenden Umsatzsteuer zusammen. Die streitige Zeit endet an dem Tag, an dem der Mietvertrag endet, nach Einschätzung des Vermieters enden würde oder an dem Tag, für den gekündigt wurde oder frühestens gekündigt werden kann.
Die Räumung durch den Gerichtsvollzieher kann auf zwei Wege erfolgen.
Bei der klassischen Räumung erfolgt die Räumung durch den Gerichtsvollzieher mithilfe eines Schlossers sowie eines Umzugsunternehmens. Hier fordert der Gerichtsvollzieher vom Vermieter regelmäßig einen Kostenvorschuss an, um die für die Räumung notwendigen Kosten der Spedition zu decken.
Bei der sog. Berliner Räumung lässt der Gerichtsvollzieher lediglich die Schlösser durch einen Schlosser austauschen. Der Vermieter muss sich selbst um den Abtransport und die Lagerung des Inventars kümmern. Hier muss der Vermieter keinen Kostenvorschuss für ein Speditionsunternehmen leisten und kann zudem sein Vermieterpfandrecht gem. § 562 BGB für bestehende Forderungen aus dem Mietverhältnis ausüben.