Drohen in einer aktuellen Situation Nachteile, bei denen man zeitlich nicht auf die Entscheidung durch ein normales Gerichtsverfahren warten kann, kann gem. §§ 935, 940 ZPO eine einstweilige Verfügung bei Gericht beantragt werden. Bei einer einstweiligen gerichtlichen Verfügung entscheidet das Gericht noch nicht endgültig über einen Rechtsstreit, sondern trifft nur eine vorläufige Entscheidung. Die endgültige Entscheidung wird in einem anschließendem Hauptverfahren getroffen. Voraussetzung für eine einstweilige gerichtliche Verfügung ist, dass der Antragstelle einen Verfügungsanspruch und einen Verfügungsgrund glaubhaft vorträgt. Durch den Vortrag muss hervorgehen, warum eine schnelle einstweilige Maßnahme benötigt wird und warum man nicht auf das Urteil des normalen Rechtswegs warten kann. Es muss also eine bestimmte Dringlichkeit / Eilbedürftigkeit bestehen. Dringlichkeit ist beispielsweise zu verneinen, wenn der Antragsteller in Kenntnis der Umstände zu lange wartet, um tätig zu werden. In der Regel sollte er innerhalb von sechs Wochen nach Kenntnis tätig werden. Am Ende ist jedoch immer der konkrete Einzelfall entscheidend. Durch die einstweilige Verfügung kann der Antragsteller seinen Anspruch zwar zwangsvollstrecken, er geht dabei jedoch das Risiko ein, dass das Gericht in der folgenden Hauptverhandlung seinen Anspruch als unbegründet zurückweist und er dem Antragsgegner gegenüber schadensersatzpflichtig wird. Häufige Fälle der einstweiligen gerichtliche Verfügungen im Gewerbemietrecht sind z.B
- Versorgungssperre: Hier beantragt der Mieter, dass der Vermieter die Versorgung des Mietobjekts mit Energie wieder aufnimmt. Eine Entscheidung wird anhand einer Interessenabwägung getroffen. Diese geht meist zulasten des Mieters, wenn sich der Vermieter das Mietverhältnis gekündigt hat, der Mieter sich mit den Mietzahlungen im Rückstand befindet und der Vermieter die Versorgungssperre angekündigt hat.
- Modernisierungsmaßnahmen: Einstweilige Verfügungen gegen Modernisierungsmaßnahmen sind meist dann erfolgreich, wenn der Vermieter sie nicht ordnungsgemäß angekündigt hat und der Mieter von den Baumaßnahmen deswegen vollständig überrascht wurde.
- Konkurrenzschutz: Durch eine einstweilige Verfügung kann der Mieter Konkurrenz abwehren, an die der Vermieter vertragswidrig vermietet hat.
- Duldungspflicht des Mieters: Der Vermieter kann den Mieter durch die einstweilige Verfügung zur Duldung mancher Maßnahmen zwingen. Dies ist z.B. der Fall, wenn der Vermieter ein kaputtes Wasserrohr ersetzen will, um Schäden an dem Mietobjekt zu verhindern.
- Vertragswidriges Verhalten des Mieters: Auch gegen vertragswidriges Verhalten des Mieters kann eine einstweilige Verfügung eingelegt werden. Dies kann z.B. dann der Fall sein, wenn der Mieter sexistische oder rassistische Werbung an den Schaufenstern seines Gewerbes anbringt.