Ein Gewerbemietvertrag wird über Räume, die jemand zu gewerblichen Zwecken mieten will, abgeschlossen. Räume für gewerbliche Zwecke sind z.B. Büros, Geschäfte, Arztpraxen, Lagerhallen etc. Das Gewerbemietrecht ist kein eigenständiges Rechtsgebiet, sondern basiert auf den §§ 535 ff. BGB, mit Ausnahme der für den Wohnraum geltenden Vorschriften. Unterliegt der jeweilige Gewerbemietvertrag allgemeinen Geschäftsbedingungen, gelten zudem die §§ 305 ff. BGB. Ein großer Unterschied zu dem Wohnmietvertrag liegt darin, dass beim Gewerbemietvertrag Mieter und Vermieter als gleichstarke Parteien angesehen werden und deswegen weitestgehend Vertragsfreiheit herrscht. Ein Gewerbemietvertrag bedarf nicht der Schriftform. Ohne Schriftform wird der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen. Als Folge kann er vorzeitig gekündigt werden, was jedoch erst nach einem Jahr möglich ist.
In einem Gewerbemietvertrag sind meist folgende Punkte enthalten:
- Informationen über das Mietobjekt, z.B. Baujahr, Größe, vorhandene Parkplätze etc.
- der Mietzweck; ist kein Mietzweck im Vertrag enthalten, kann in dem Mietobjekt jedes Gewerbe ausgeübt werden
- Mietdauer
- Kündigungsfristen
- Höhe von Miete, Kaution und Nebenkosten
- Verantwortung für Instandhaltung und Schönheitsreparaturen
- Konkurrenzschutz; dabei schützt der Vermieter den Mieter vor Konkurrenz, indem er benachbarte Gewerberäume oder Gewerberäume im selben Gebäude nicht an einen Konkurrenten, der das gleiche Gewerbe betreibt, vermietet
- Außenwerbung; der Mieter hat das Recht ein Namens- oder Firmenschild anzubringen. Wird es im Gewerbemietvertrag nicht ausgeschlossen, dürfen die Schilder und Werbungen auch auf den Dächern und Fassaden des Gebäudes angebracht werden. Größe, Art und Gestaltung der Werbung kann ebenfalls im Gewerbemietvertrag geregelt werden. Unter Umständen kann der Vermieter für das Anbringen von Werbung oder Reklamen eine Gebühr verlangen. Zudem müssen die örtlichen Bauvorschriften beachtet werden.
Die Kündigung eines Gewerbemietvertrages unterscheidet sich danach, ob er befristet oder unbefristet abgeschlossen wurde.
Bei einem unbefristeten Vertrag kann innerhalb der vertraglich festgelegten Kündigungsfrist ordentlich gekündigt werden. Wurde im Vertrag nichts vereinbart, gilt gem. § 580a II BGB eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Die Kündigung muss dabei gem. § 580a II BGB „spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres“ dem Vermieter oder Mieter zugehen. Auch eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, z.B. bei schweren Vertragsverstößen, ist möglich.
Bei einem befristeten Vertrag ist grundsätzlich keine vorzeitige Kündigung des Mietverhältnisses möglich. Existiert im Vertrag keine zusätzliche Klausel, sind die Parteien bis zum Ende der vereinbarten Mietzeit gebunden. Ausnahmen existieren z.B. bei
- einer außerordentlichen Kündigung aufgrund einer Vertragsverletzung,
- einer Nachmieterklausel, durch die ein Mieter dann ausziehen kann, wenn er einen entsprechenden Nachmieter gefunden hat,
- einem Sonderkündigungsrecht, bei dem das Vertragsverhältnis aus den dort genannten Gründen beendet werden kann und
- bei einer einvernehmlichen Auflösung des Vertragsverhältnisses.
Des Weiteren können Mieter und Vermieter bei befristeten und unbefristeten Gewerbemietverträgen bestimmte gesetzliche Kündigungsrechte zustehen. Dies ist z.B. der Fall, wenn
- der Mieter verstorben ist,
- der Vermieter die Untermiete verweigert, obwohl sie im Vertrag nicht ausgeschlossen ist,
- das Mietverhältnis schon mehr als 30 Jahre andauert, sofern es nicht auf Lebenszeit geschlossen wurde und
- die Gewerberäume zwangsversteigert werden.