Die Grundsätze der Mietminderung werden durch § 536 BGB i.V.m. den allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts vorgegeben. In manchen Fällen kommt es zudem darauf an, ob der Mangel vor oder bei Abschluss des Vertrags (anfänglicher Mangel) oder nach Abschluss des Vertrages und während des laufenden Mietverhältnisses (nachträglicher Mangel) entstanden ist. Das Recht zur Mietminderung kann nicht vertraglich eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Eine Mietminderung bei einem Gewerbe ist grundsätzlich nur bei oder nach Überlassung der gewerblich genutzten Mieträume möglich, da vorher noch keine Miete gezahlt wird und diese dementsprechend auch nicht gemindert werden kann. Für eine Mietminderung muss entweder ein Sach- oder Rechtsmangel bei den Mieträumlichkeiten bestehen.
Ein Sachmangel liegt dann vor, wenn der Gebrauch der Mieträume durch den Mangel auf erhebliche Weise eingeschränkt wird. Dazu gehört z.B. ein Ausfall des Stroms oder der Heizung, sowie Feuchtigkeitsbildungen, die zum Entstehen von Schimmel führen könnten. Auch wenn der Vermieter seine Konkurrenzschutzverpflichtung verletzt, indem er z.B. einem Konkurrenzunternehmen Räume im selben Gebäude vermietet, liegt ein Sachmangel vor.
Von einem Rechtsmangel ist die Rede, wenn die entsprechenden Räumlichkeiten nicht zu gewerblichen Zwecken vermietet werden dürfen. Z.B. ist der Betrieb einer Kfz-Werkstatt nicht mehr zulässig, weil die Gewerberäume in einem neu zugewiesenen Wasserschutzgebiet liegen.
Auch wenn der Vermieter eine bestimmte Eigenschaft zusichert und diese dann fehlt oder wenn die zugesicherte Eigenschaft später wegfällt, liegt ein Mangel vor, der eine Mietminderung rechtfertigen kann.
Der Mieter muss dem Vermieter zudem gem. § 536c BGB den Mangel unverzüglich mitteilen. Der Mangel muss dabei konkret beschrieben und dokumentiert werden. Der Mieter sollte zudem darauf hinweisen, dass er die Miete mindern wird, wenn der Mangel nicht behoben werden sollte. Sofern der Vermieter den Mangel nicht innerhalb einer angemessenen Zeit beseitigt, kann der Mieter die Mietminderung geltend machen.
Liegt ein Mangel vor, muss dieser zudem die Tauglichkeit der Gewerberäume zum vertragsgemäßen Gebrauch in erheblicher und unzumutbarer Weise beeinträchtigen. Bloße Unannehmlichkeiten und Umstände, die nur von vorübergehender Dauer sind, berechtigen den Mieter nicht zu einer Mietminderung.
Welche Minderungsquote für den vorliegenden Mangel angemessen ist, muss der Mieter selbst beurteilen. Eine grobe Hilfe bieten dabei Mietminderungstabellen, die sich aus einschlägigen Gerichtsentscheidungen ableiten.
Unter bestimmten Umständen kann eine Mietminderung aufgrund eines Mangels ausgeschlossen sein. Dies ist z.B. der Fall, wenn
- der Mieter bei Vertragsschluss von dem Mangel gewusst hat und den Vertrag dennoch abgeschlossen hat (Eine Ausnahme gilt hier lediglich, wenn der Mieter sich das Recht zur Mietminderung vorbehalten hat),
- der Mieter den Mangel aufgrund grober Fahrlässigkeit nicht erkannt hat
- der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat oder
- der Mangel durch einfache Schönheitsreparaturen beseitigt werden kann.
Wenn der Mieter während der Mietzeit einen Mangel feststellt und die Miete ohne den Mangel zu melden, vollständig weiterzahlt, ist eine nachträgliche Minderung der Miete nicht zulässig. Eine zukünftige Mietminderung bleibt jedoch möglich.
Neben dem Recht zur Mietminderung steht dem Mieter des Weiteren ein Beseitigungsanspruch gegenüber dem Vermieter zu. Dieser richtet sich darauf, dass der Mieter den Mangel beseitigt und den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache wiederherstellt. Wenn der Vermieter den Mangel nicht beseitigt, kann der Mieter zudem den Mangel selbst beseitigen oder einen Handwerker mit der Beseitigung beauftragen und die ihm entstehenden Kosten als Aufwendungsersatz beim Vermieter geltend machen. Er kann zudem ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, bei dem er einen drei- bis fünffachen Minderungsbetrag einbehält. Nach Beseitigung des Mangels ist dieser jedoch wieder zurückzuzahlen. Schließlich stehen dem Mieter unter Umständen auch noch Schadensersatzansprüche oder ein Recht zur außerordentlichen Kündigung zu.